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收益与保障兼顾,投资保障性租赁住房REITs有潜力、有空间

本文来源:ICCRA作者:住房租赁

戴德梁行作为专业评估机构对**保障性租赁住房****REITs**的看待角度有哪些不同?下面从深耕不动产行业的评估视角,共同探讨了3个问题:保障性租赁住房REITs发展趋势如何?哪些要素对于评估价值会产生影响?Pre-REITs和扩募机制将为行业带来什么?

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保障属性强与收益可观兼顾

投资保租房** REITs **有潜力、有空间

赵然:从国际视角来看,长租公寓REITs的回报表现在全类别REITs中占中游。目前在国内,保租房收益率仅达到及格标准。您如何看待这一差距产生的原因?未来保障性租赁住房REITs的发展趋势如何?

杨枝:目前,国内保租房公募REITs已有3单成功上市,还有一单华润有巢REIT已获批,正在等待发行中。从这4单产品来看,投资人对保租房公募REITs的关注度和认可度普遍较高。首批3单产品网下机构认购倍数均超过100倍,而华润有巢REIT更是刷新目前所有公募REITs网下询价倍数记录,高达213倍。

截至10月底,已上市的20单公募REITs产品规模超过700亿元,其中保租房3单产品市值合计约50亿元,市值占比7%。从二级市场表现来说,保租房REITs平均涨幅达26.5%,超过公募REITs目前整体涨幅23%。从派息率来看,在二级市场溢价后,目前保租房公募REITs平均派息率约为3.2%,与其他不动产公募REITs派息率持平。综合来看,投资人投资保租房REITs获得的回报还是非常可观。

抛开公募REITs不谈,保租房这类资产目前成熟运营的项目确实还比较少,大家不免会有保租房保障属性强、收益低和投资回报低的观念,但其实不完全如此。以上海R4用地为例,其土地取得成本远低于同地段商品房,而租金水平只比周边低10%左右,因此租金回报率比普通商品房更高,可以达到发行REITs的要求。

我个人还是比较乐观的,而且经过一段时间的平稳运行,相信会让更多机构看到投资机遇,积极参与认购。我认为,保租房REITs或将成为下一个火热的公募REITs资产类型。

收购或改造项目有前置条件

土地年限与成本将影响估值

赵然:保障性租赁住房有新建和改造两种筹集渠道,从评估角度,在原始权益人筹备公募REITs发行时,对这两种筹集的资产,需要前置考虑哪些因素?会有不同吗?哪些要素对于评估价值会产生影响?

杨枝:根据目前已发行和获批的4单保租房公募REITs产品,我们发现6点共性特征:

(1)土地性质均为出让用地;

(2)土地年限较长均为70年;

(3)项目取得成本较为合理;

(4)项目位于核心城市当前租金水平较高;

(5)项目未来具备一定的调租能力;

(6)项目普遍较新,不需要额外重大资本性支出。

如满足以上几个要素,新建型保租房发行公募REITs从算账的角度来说障碍不大。既可以满足估值大于账面成本,又可以保证收益水平较高,派息率大于4%。

但如果是收购项目或者改造项目发行保租房公募REITs,在可以纳保的前提下,可能还有两方面问题值得关注:

一是剩余土地年期较短的问题。如商业用地改保租房,原始土地年期较短(商业用地40年)。目前公募REITs资产估值采用收益法DCF定价,因此剩余土地年期作为收益法中收益期的依据,对于估值的影响还是比较大(特别是当年期接近或短于20年时,对估值的影响尤其大)。

二是项目取得成本较高的问题。如果是市场化收购项目,普遍来说收购取得成本+改造投入成本比拿地自建项目要高一些,因此实操中用DCF算账估值未必能够覆盖总投成本。

扩募利于提升长期投资获得感

Pre-REITs** 要以 REITs 标准为尺**

赵然:前不久,上市一年的公募REITs产品扩募正式进入实操阶段。从评估的角度,您如何看待Pre-REITs和扩募机制,它们会给行业带来哪些机遇和挑战?

杨枝:扩募机制对REITs市场的长期健康发展至关重要,通过扩募可以不断优化资产组合,为投资人带来更多元化的收益。从首批上市的公募REITs来看,产权清晰、收益相对稳定、具备持续动态提升经营效益的增值潜力几乎是共性特征。扩募有利于进一步扩大资产覆盖面,有助于提升长期投资的获得感。

Pre-REITs能够为暂时不具备发行公募REITs的项目提供阶段性融资,也是REITs未来扩募的重要资产来源。通过Pre-REITs 产品可以投资者提前锁定优质资产,为中长期价值投资提供必要的项目储备。但是坦白来说,现在市场上打着"Pre-REITs"标签的资产比较多,在选择过程中要甄别出优质资产。我们建议,在选择Pre-REITs资产的时候,无论是资产类型、法律合规性,还是资产估值的方法,均应以公募REITs的标准为依据,为后期顺利对接公募REITs打下良好的基础。