保障性租赁住房有望快速发展

本文来源：中国经济时报 作者：夏金彪

近日，北京市出台《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，其中包括在城市重点的功能区及轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房等。根据年初的北京市政府工作报告，2022年北京将筹集建设保障性租赁住房15万套。

业内人士认为，上述指导意见的出台将盘活北京市的存量用地，更好地满足保障性租赁住房建设。其实，不仅是北京，2022年以来，上海、广州等多个城市纷纷出台相关政策，促进保障性租赁住房发展。

近年来，城市新市民、青年人等群体的租赁住房问题一直受到党中央、国务院的高度关注，解决这一问题的相关制度和政策陆续出台，推动保障性租赁住房发展是重大举措之一。

2021年7月份，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了保障性租赁住房基础制度和相关支持政策。

党的二十大报告再次明确，"加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。"

自住房市场化改革以来，我国住房市场不断完善，人们的住房需求进一步得到满足，但我国住房租赁却发展滞后，租赁住房供应不足，发展不规范。发展保障性租赁住房将扩大租赁住房供给，更好地落实租购并举制度，解决新市民、青年人等群体的住房问题。

保障性租赁住房由政府主导，吸引社会力量参与，是稳定可靠的租赁型住房种类，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的租赁住房。保障性租赁住房供给遵循"多主体投资、多渠道供给"原则，并且"谁投资、谁所有"。同时，政府提供地价让渡、税费减免、民用水电气、中央补助资金、金融支持以及加快审批流程等六方面的政策支持，以充分调动市场主体的积极性，为新市民、青年人提供需求更加匹配、价格更可负担的租赁住房。

值得指出的是，针对企业建设营运保障性租赁住房投入与产出的期限错配和租售比低等现象，政府通过出台金融支持政策解决其资金难题。2021年7月份，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

现阶段租赁市场回报率较低，租赁企业尚未形成成熟的盈利模式，纳入保障性租赁住房后租金标准管控将进一步压缩企业盈利空间，影响市场主体的积极性。2022年8月份，首批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市，保租房公募REITs的落地使我国住房租赁企业能"轻装上阵"，实现"开发、运营、金融退出"的可持续发展，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给。

住建部表示，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并明确"十四五"期间将以发展保障性租赁住房为重点，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2022年，40个城市计划筹建240万套。

目前，各地方政府积极响应国家号召，纷纷明确"十四五"时期保障性租赁住房供应目标，并细化落实有关政策，在土地、财税、金融等方面给予支持，引导多主体投资、多渠道供给，保障性租赁住房有望迎来快速发展，推动房地产市场的结构性重塑，加快实现租购并举的新格局。